Μία από τις σημαντικότερες δίκες της τελευταίας δεκαετίας η οποία θα κρίνει τη συνταγματικότητα, τη νομιμότητα και την εφαρμογή των βασικών διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ2012) ξεκίνησε στις 11 Οκτωβρίου. Οι συνέπειες της απόφασης δεν αφορούν μόνο τα εμπλεκόμενα μέρη -τους δήμους της Αττικής, τους κατασκευαστές, τους μηχανικούς και το υπουργείο Περιβάλλοντος- αλλά έχουν αντίκτυπο και στους ίδιους τους πολίτες, που θα επηρεαστούν άμεσα ή έμμεσα από το αποτέλεσμα αυτής της κρίσιμης δικαστικής σύγκρουσης. Η έκβαση αυτής της υπόθεσης θα κρίνει όχι μόνο τους κανόνες δόμησης στα αστικά κέντρα και την πορεία της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και χιλιάδες επενδύσεις στην κτηματαγορά και αγοραπωλησίες ακινήτων, επηρεάζοντας άμεσα την περιουσία και τις ζωές των πολιτών καθώς και την οικονομική δραστηριότητα σε ολόκληρη την επικράτεια. Ουσιαστικά κρίνεται η νομιμότητα και η τύχη χιλιάδων ακινήτων που έχουν κατασκευαστεί με νόμιμες άδειες από το 2012 έως και σήμερα ενώ παράλληλα διακυβεύεται η ισχύς και νομιμότητα δεκάδων χιλιάδων δικαιοπραξιών και μεταβιβάσεων ακινήτων που έχουν πραγματοποιηθεί τα τελευταία δώδεκα χρόνια
Σύμφωνα με πληροφορίες και εκτός απροόπτου, η απόφαση θα εκδοθεί μέχρι το τέλος του έτους, κρίνοντας έτσι το θεσμικό πλαίσιο που θα καθορίσει τους κανόνες δόμησης σε ολόκληρη τη χώρα και ξεκαθαρίζοντας το νομικό πλαίσιο με το οποίο θα μπορέσει να προχωρήσει η αγορά.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι γιατί σε ένα κράτος δικαίου έχει προκύψει ένα τέτοιο τεράστιο πρόβλημα που επηρεάζει το κράτος και τους πολίτες και γιατί αντιμετωπίζεται με αυτόν τον τρόπο. Γιατί θυμήθηκαν κάποιοι ότι ο νόμος που είχε ψηφιστεί πριν από 12 χρόνια και τροποποιηθεί πριν 4 είναι καταστροφικός για το περιβάλλον και τον αστικό ιστό σήμερα. Πώς γίνεται την περίοδο που κατά γενική ομολογία κατασκευάζονται τα πλέον νόμιμα κτίρια στην Ελλάδα, να αμφισβητείται η νομιμότητά τους. Γιατί μετά από δεκαετίες κατασκευής αυθαιρέτων και συνεχόμενες προσπάθειες του κράτους να τακτοποιήσει με διαδοχικούς νόμους όλα όσα κατά παράβαση της νομοθεσίας είχαν κατασκευαστεί τις προηγούμενες δεκαετίες, να στρέφονται κάποιοι ξαφνικά ενάντια σε άδειες και κατασκευές οι οποίες έχουν εκδοθεί βάση του υφιστάμενου νόμου ακολουθώντας κατά γράμμα τα άρθρα του και τις απαραίτητες διαδικασίες.
Δεν έχει αξία να μπούμε στη διαδικασία να εξηγήσουμε το ΝΟΚ/2012 ή την πρόθεση του νομοθέτη κατά τη σύνταξή του. Σίγουρα έχει εξαιρετικά άρθρα αλλά και άρθρα που χρειάζονται βελτίωση και επικαιροποίηση. Αυτό που έχει σημασία σε μία δημοκρατική και ευνομούμενη χώρα είναι η ασφάλεια δικαίου και η ισότητα μεταξύ των πολιτών. Σε κάθε περίπτωση το δικαίωμα του κάθε πολίτη να προσφύγει στη δικαιοσύνη όταν θεωρεί ότι θίγονται τα συμφέροντά του είναι αναφαίρετο. Εξίσου όμως αναφαίρετο δικαίωμα κάθε πολίτη ο οποίος εφαρμόζει το νόμο είναι να τον προστατεύει η πολιτεία.
Γνωρίζοντας λόγω επαγγέλματος καλά το ΝΟΚ και τις διατάξεις του προσωπικά πιστεύω ότι όπως κάθε νόμος, έτσι και ο ΝΟΚ πρέπει να επικαιροποιείται σε τακτά χρονικά διαστήματα ώστε να ακολουθεί τις εξελίξεις και τις ανάγκες κάθε εποχής. Πρέπει επίσης να προβλέπονται σε κάθε περίπτωση μεταβατικές διατάξεις οι οποίες να προστατεύουν κάθε πολίτη από απότομες αλλαγές οι οποίες θίγουν την περιουσία και τα συμφέροντά του.
Είναι επίσης δεδομένο ότι οι κατασκευαστές οι οποίοι έχουν βρεθεί τον τελευταίο καιρό στο προσκήνιο και κατηγορούνται ότι είναι αυτοί οι οποίοι ωφελούνται από τις διατάξεις του νόμου, είναι οι μόνοι ίσως από όλους τους εμπλεκόμενους οι οποίοι ως επαγγελματίες και επιχειρηματίες επηρεάζονται στο μικρότερο βαθμό καθώς σε κάθε περίπτωση είτε με αυτόν είτε με άλλο ΝΟΚ θα έφτιαχναν τα επιχειρηματικά τους πλάνα προσαρμοσμένα στα δεδομένα της όποιας νομοθεσίας και των δεδομένων της αγοράς. Στην προκειμένη περίπτωση εάν καταργηθούν τα κίνητρα του ΝΟΚ και οι λοιπές επίμαχες διατάξεις απλά θα διαπραγματεύονται στο μέλλον με τους οικοπεδούχους για αγορά ή αντιπαροχή οικοπέδων σε αναπροσαρμοσμένες συμφωνίες. Επίσης μπορούν να αναπροσαρμόσουν τις τιμές πώλησης είτε να επιλέξουν άλλες περιοχές για τα επαγγελματικά τους πλάνα. Δεν έχουν να χάσουν τίποτα στο μέλλον όσοι εμπλέκονται με την κτηματαγορά εφόσον φυσικά η όποια αλλαγή, είτε λόγω της όποιας απόφασης του ΣτΕ είτε λόγω της ανάγκης να επικαιροποιηθεί αργά ή γρήγορα η κείμενη νομοθεσία, γίνει με ομαλό τρόπο όπως προβλέπεται σε κάθε σύγχρονη κοινωνία.
Το ότι οι ιδιοκτήτες οικοπέδων ήταν και είναι αυτοί που επηρεάζονται άμεσα από τη δυνατότητα αξιοποίησης κάθε οικοπέδου είναι μία άλλη παράμετρος που δεν έχω ακούσει να λαμβάνεται υπόψιν και να μπαίνει στη συζήτηση έως σήμερα. Η αλήθεια όμως είναι ότι οι ιδιοκτήτες γης είναι αυτοί οι οποίοι σε κάθε περίπτωση επωφελήθηκαν από τη δυνατότητα μεγαλύτερης ανάπτυξης των οικοπέδων τους και θα είναι αυτοί οι οποίοι θα βγουν χαμένοι εφόσον περιοριστεί.
Εάν θέλουμε να δούμε και άλλη μία όψη της κατάστασης, αυτή της στεγαστικής κρίσης την οποία αντιμετωπίζει η χώρα μας, λιγότερη δόμηση σημαίνει λιγότερη προσφορά και σε ένα περιβάλλον υψηλής ζήτησης συνεπάγεται μεγαλύτερες τιμές στα ακίνητα ,άρα ακριβότερες τιμές πώλησης και ακριβότερα ενοίκια για όλους. Αντίστροφα, περισσότερη δόμηση συνεπάγεται περισσότερη προσφορά ακινήτων άρα το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης είναι πιο ομαλό και οι διακυμάνσεις των τιμών πιο περιορισμένες. Οι κατασκευαστές λοιπόν σε κάθε περίπτωση μπορούν να προσαρμοστούν στα όποια δεδομένα. Δεν ισχύει το ίδιο όμως για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες και οικογενειάρχες οι οποίοι εκ των πραγμάτων λειτουργούν πιο ανελαστικά. Το ποιες είναι οι στεγαστικές ανάγκες της χώρας και πως πρέπει να αντιμετωπιστεί είναι ένα τεράστιο θέμα ιδιαίτερης σημασίας.
Πρέπει σε κάθε περίπτωση να γίνει σε όλους κατανοητό τι θα σήμαινε για δεκάδες χιλιάδες πωλητές, αγοραστές, ιδιοκτήτες, μηχανικούς, συμβολαιογράφους, τις ΥΔΟΜ, τους υπαλλήλους της κάθε υπηρεσίας δόμησης κλπ μία απόφαση του ΣτΕ που θα καταργούσε διατάξεις του ΝΟΚ με αναδρομική ισχύ. Ούτε λίγο ούτε πολύ κάθε ιδιοκτησία που έχει κατασκευαστεί τα τελευταία δώδεκα χρόνια και κάθε δικαιοπραξία η οποία συνδέεται με αυτά θα ήταν στον αέρα. Κάθε άδεια η οποία έχει εκδοθεί άκυρη. Κάθε ακίνητο που έχει κατασκευαστεί αυθαίρετο, κάθε δικαιοπραξία άκυρη, Παράλληλα η εμπιστοσύνη στην ελληνική κτηματαγορά τόσο από τους Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές και επενδυτές θα δεχόταν ένα πολύ δυνατό, ίσως καταστροφικό πλήγμα. Η ανοδική τάση που γνωρίζει η ελληνική αγορά ακινήτων και η εμπιστοσύνη που απολαμβάνει από τους επενδυτές τα τελευταία χρόνια, μετά από μία δεκαετία απόλυτης απραξίας και απαξίωσης της αξίας των Ελληνικών ακινήτων, θα τερματιζόταν και η αγορά ακινήτων θα επέστρεφε σε συνθήκες παρόμοιες με αυτές της περιόδου της οικονομικής κρίσης αν όχι και πιο χαμηλά.
Όλα τα εμπλεκόμενα μέρη σε αυτή τη διαμάχη και διαδικασία πρέπει να εξασφαλίσουν την ομαλότητα και τη σταθερότητα της αγοράς. Να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου. Είναι σίγουρο ότι ανεξάρτητα από την όποια απόφαση του ΣτΕ, το κράτος θα κληθεί να νομοθετήσει στο προσεχές μέλλον, ώστε να επικαιροποιήσει στα νέα δεδομένα τον οικοδομικό κανονισμό. Σε δεύτερο χρόνο με την εκπόνηση και ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε όλη τη χώρα θα ολοκληρωθεί αυτή η επικαιροποίηση η οποία είναι αναγκαία. Πρέπει όμως να προβλεφθούν μεταβατικές διατάξεις ώστε η αλλαγή να γίνει ομαλά χωρίς να προκληθούν τριγμοί και χωρίς να αδικηθεί κανείς. Να προστατευτεί η περιουσία των πολιτών και το κράτος δικαίου.
Οι όποιες αλλαγές δεν πρέπει να φοβίζουν κανέναν, άλλωστε η αλλαγή φέρνει την εξέλιξη . Τόσο η Κεντρική όσο και η Αποκεντρωμένη διοίκηση έχουν ως επί το πλείστον εκλεγεί από το λαό για το λαό. Μπορεί να διαφωνούν σε πολλά πράγματα, αλλά σίγουρα έχουν καλές προθέσεις και ως κοινό γνώμονα την προστασία και το ευ ζην του κάθε πολίτη. Το πλαίσιο και οι κανόνες που θα γίνει αργά ή γρήγορα η όποια αλλαγή, θα καθορίσουν την έκβαση των πραγμάτων και το τελικό αποτέλεσμα. Είναι λοιπόν αδήριτη ανάγκη, η όποια αλλαγή να πραγματοποιηθεί ομαλά ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου και η ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων.
Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV
Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π.
MEng in Structural Engineering, N.T.U.A
MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University
Recognised Expert Property Valuer & European Valuer ,Tegova
