Λυτρωτική για όλους τους εμπλεκόμενους με τον κατασκευαστικό κλάδο ήταν η ανακοίνωση της απόφασης του ΣτΕ για το ΝΟΚ. Σε μία παγωμένη αγορά για μήνες, με τη φημολογία να κυριαρχεί, επιτέλους ξεκαθαρίζει το τοπίο ώστε κατασκευαστές, μηχανικοί, οικοπεδούχοι, αγοραστές κλπ να ξέρουν πού βρίσκονται, πώς επηρεάζονται και πώς πρέπει να κινηθούν από εδώ και πέρα.
Με πρωτοφανή ταχύτητα, το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) ολοκλήρωσε τις απαιτούμενες διαδικασίες και αποφάσισε στις 11 Δεκεμβρίου για ζητήματα που αφορούν στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Η Ολομέλεια του ΣτΕ, η οποία θα δημοσιεύσει την πλήρη απόφασή της τον Ιανουάριο, έκρινε κατά πλειοψηφία αντισυνταγματικές πολλές διατάξεις του ΝΟΚ. Επισημαίνεται ότι το Ανώτατο Δικαστήριο δεν έδωσε αναδρομική ισχύ στην απόφασή του. Παρ' όλα αυτά, η απόφαση αυτή επηρεάζει άμεσα και έμμεσα χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα, δημιουργώντας νέα δεδομένα για το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο και τους όρους δόμησης αλλά και νέες συνθήκες για την αγορά ακινήτων στο σύνολό της.
Οι κύριες επιπτώσεις της απόφασης
Η απόφαση, σύμφωνα με το δημοσιευμένο δελτίο Τύπου, καταργεί τα ενεργειακά κίνητρα του ΝΟΚ και τα πατάρια μεταξύ άλλων, μειώνοντας τη δυνατότητα εκμετάλλευσης - δόμησης κάθε οικοπέδου κατά τουλάχιστον 30% -και σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη περισσότερο. Αυτό έχει άμεσο αντίκτυπο στις αξίες των οικοπέδων, που εκτιμάται ότι μειώνονται κατά περίπου 40%. Επιπλέον, η απόφαση καθιστά πολύπλοκη την υλοποίηση συμφωνιών αντιπαροχής, καθώς η μειωμένη δυνατότητα εκμετάλλευσης έχει αλλάξει τους όρους διαπραγμάτευσης της αγοράς. Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο στο οποίο πριν την απόφαση του ΣτΕ μπορούσε να αναπτυχθεί κτίριο 1.000 τ.μ., τώρα περιορίζεται στα 650-700 τ.μ.(ενδεικτικά), ενώ λόγω του περιορισμού του ύψους, η ανάπτυξη περιορίζεται σε χαμηλότερους ορόφους μικρότερης αξίας.
Η αγορά θα χρειαστεί μία περίοδο προσαρμογής ώστε να απορροφήσει τα νέα αυτά δεδομένα και να αρχίσει να λειτουργεί ξανά με τα δεδομένα που ισχύουν μετά την απόφαση του ΣτΕ.
Η αγορά ακινήτων βρίσκεται πλέον μπροστά σε μια νέα πρόκληση, με τις τιμές των οικοπέδων και τις συμφωνίες αντιπαροχής να χρειάζονται προσαρμογή στα νέα δεδομένα η οποία αναμένεται να παγώσει προσωρινά τις νέες συμφωνίες. Η αναμενόμενη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας θα οδηγήσει σε μείωση της προσφοράς νέων ακινήτων, γεγονός που αναμένεται να αυξήσει τις τιμές ενοικίων και πώλησης διαμερισμάτων στο άμεσο μέλλον.
Το σκεπτικό της απόφασης
Σύμφωνα με το δελτίο τύπου – ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ, κυρίου Πικραμμένου, η απόφαση αναφέρεται ρητά στις διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές και καταργούνται. Σύμφωνα με αυτήν, οι διατάξεις του ΝΟΚ εμφανίζονται αρχικά προστατευτικές για το περιβάλλον, αλλά η εφαρμογή τους οδηγεί σε σοβαρές αλλοιώσεις στο οικιστικό περιβάλλον με την αύξηση στο ύψος των κτιρίων. Το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικά τα άρθρα του ΝΟΚ ουσιαστικά ως προς τον τρόπο εφαρμογής τους και όχι εξαιτίας του περιεχομένου τους. Εκρινε αντισυνταγματικό το γεγονός ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης. Τα παρεχόμενα με τις διατάξεις αυτές κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμισθεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού. Η ισχύς της απόφασης ξεκινά από τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Το Δικαστήριο, σύμφωνα με την ανακοίνωση, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την ανακοίνωση της απόφασης. Ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες.
Ποιοι επηρεάζονται και ποιοι τιμωρούνται
- Τοπική αυτοδιοίκηση και πολίτες: Η τοπική αυτοδιοίκηση και οι πολίτες που είχαν εναντιωθεί στις διατάξεις του ΝΟΚ 2012 δικαιώνονται ξεκάθαρα από αυτήν την απόφαση αν και η ανακοίνωση δεν αποκλείει την κατά περίπτωση χρήση των μπόνους στο μέλλον.
- Κυβέρνηση: Η απόφαση αποτελεί πλήγμα για την κυβέρνηση, η οποία είχε επενδύσει στρατηγικά στον κατασκευαστικό κλάδο ως κεντρικό άξονα ανάπτυξης, βασιζόμενη σε ένα μοντέλο ενεργειακής βιωσιμότητας. Θα βρεθεί επίσης μπροστά σε μία σοβαρή πρόκληση εκτέλεσης του προς ψήφιση προϋπολογισμού για το 2025 καθώς έχουν ήδη συμπεριληφθεί έσοδα δισεκατομμυρίων από τον κλάδο της αγοράς ακινήτων, χωρίς να λαμβάνονται υπ' όψιν οι επιπτώσεις της απόφασης του ΣτΕ στην αγορά.
- Ιδιοκτήτες οικοπέδων: Χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων θα υποστούν σημαντική μείωση της αξίας της περιουσίας τους λόγω της μειωμένης δυνατότητας ανάπτυξής τους μετά την απόφαση του ΣτΕ.
- Ενοικιαστές: Στην ήδη υφιστάμενη δύσκολη αγορά των μισθώσεων με τη διαθεσιμότητα να είναι ιστορικά χαμηλή και τα ενοίκια σε απλησίαστες τιμές, η απόφαση του ΣτΕ θα οδηγήσει μεσοπρόθεσμα σε περαιτέρω αύξηση των ζητούμενων ενοικίων αλλά και μειωμένη προσφορά αφού μειώνεται η εισροή νέων ακινήτων στην αγορά.
- Κατασκευαστές: Μια μικρή μερίδα κατασκευαστικών εταιρειών, που ρίσκαρε επενδύοντας σε νέες αγορές οικοπέδων τους τελευταίους μήνες, αδιαφορώντας για την εν εξελίξει δίκη του ΝΟΚ, αντιμετωπίζει άμεσες και πολύ σοβαρές οικονομικές ζημίες. Ωστόσο, οι περισσότεροι είχαν υιοθετήσει στάση αναμονής και ενδέχεται να ωφεληθούν βραχυπρόθεσμα.
- Εργα με εκκρεμείς δίκες: Όσοι ιδιοκτήτες, αγοραστές, οικοπεδούχοι και κατασκευαστές έχουν ιδιοκτησία σε υπό ανέγερση πολυκατοικίες που έχουν κάνει χρήση των διατάξεων του ΝΟΚ που κρίθηκαν αντισυνταγματικές και εκκρεμούν δικαστικές αποφάσεις, θα «δικαστούν» με βάση την απόφαση του ΣτΕ και θα βρεθούν απέναντι σε δικαστικές αποφάσεις που θα είναι καταστροφικές για αυτούς. Πρόκειται για εκατοντάδες περιπτώσεις - υποθέσεις οι οποίες είναι σχεδόν βέβαιο πλέον ότι θα οδηγήσουν σε ανακλήσεις αδειών με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Εδώ η ασφάλεια δικαίου και η ισονομία που επικαλείται η απόφαση καταστρατηγούνται βάναυσα. Το Δικαστήριο ισχυρίζεται ότι σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον η απόφαση δεν ισχύει για όσες άδειες είναι ήδη σε εξέλιξη, εκτός εάν κάποια άδεια είναι ήδη επίδικη. Δηλαδή εάν έχουμε δύο όμορα κτίρια που κτίζουν με τους ίδιους όρους αλλά στο ένα έχει γίνει προσφυγή ενώ στο διπλανό όχι, το ένα θα το γκρεμίσουμε και το άλλο θα διατηρήσουμε. Πρόκειται για ξεκάθαρη παράβαση κάθε αίσθησης ισονομίας και δικαίου δημιουργώντας πολίτες δύο ταχυτήτων.
Οι συνέπειες της απόφασης
Είναι προφανές ότι ο νομοθέτης γνωρίζοντας τις καταστροφικές συνέπειες και την αντίδραση που θα υπήρχε εάν οριζόντια εφάρμοζε την απόφασή του, εξασφαλίζοντας τις απαραίτητες αρχές ασφάλειας δικαίου και ισονομίας, επέλεξε να τιμωρήσει επιλεκτικά μία κατηγορία μόνο «άτυχων», ενώ οι πολλοί εξαιρούνται. Βέβαια παραμένει το ερώτημα γιατί πρέπει να τιμωρηθεί ο πολίτης που εφάρμοσε την κείμενη νομοθεσία. Γιατί έπρεπε να περάσουν δώδεκα χρόνια για να καταλάβουμε ότι ένας νόμος ήταν αντισυνταγματικός. Γιατί τόσο οι κυβερνήσεις όσο και η τοπική αυτοδιοίκηση τόσες δεκαετίες έχουν αφήσει τη χώρα χωρίς τοπικά πολεοδομικά σχέδια. Το ΣτΕ, επίσης, αδιαφορώντας για τις οικονομικές (και όχι μόνο) συνέπειες της απόφασής του, δεν προέβλεψε μία μεταβατική περίοδο ώστε η αγορά να μπορέσει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα. Τώρα πρέπει η κυβέρνηση να νομοθετήσει άμεσα ορίζοντας το νέο νομοθετικό πλαίσιο που θα διέπει την αγορά και αυτή τη φορά καλό θα είναι να εξασφαλίσει και την έγκριση του ΣτΕ πριν την εφαρμογή της.
Οι συνέπειες για την αγορά
Η αγορά ακινήτων εδώ και μήνες βρίσκεται υπό σοβαρή πίεση και αναμένεται να βιώσει μια μεταβατική περίοδο προσαρμογής. Η μείωση στις δυνατότητες δόμησης μειώνει τη συνολική προσφορά νέων ακινήτων, γεγονός που θα οδηγήσει σε άνοδο των τιμών ενοικίων και πώλησης. Οι αξίες των οικοπέδων θα ακολουθήσουν πτωτική πορεία ώσπου να εναρμονιστούν με τα νέα δεδομένα.
Παράλληλα, δημιουργείται μια αγορά δύο ταχυτήτων: όσοι εξαιρέθηκαν από την απόφαση επωφελούνται, ενώ οι υπόλοιποι αντιμετωπίζουν δυσμενείς συνέπειες.
Η αβεβαιότητα που προκλήθηκε από τις αντιπαραθέσεις μεταξύ τοπικής αυτοδιοίκησης και κυβέρνησης, καθώς και η παραπομπή του θέματος στη δικαιοσύνη, κλόνισαν την εμπιστοσύνη των ξένων επενδυτών στην ελληνική κτηματαγορά και πάγωσαν πολλά έργα και συμφωνίες για νέα ακίνητα εδώ και περίπου δέκα μήνες. Γεγονότα σαν αυτό που βιώνουμε με την απόφαση του ΣtΕ αλλά και η έλλειψη ενός σταθερού φορολογικού και νομοθετικού πλαισίου βλάπτει τη φήμη της αγοράς ως ασφαλούς προορισμού για επενδύσεις ενώ παράλληλα κινδυνεύουμε να χάσουμε το «momentum» της αγοράς το οποίο είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό τα τελευταία χρόνια.
Απαιτούμενες παρεμβάσεις
Η ανατροπή του νομοθετικού πλαισίου αναδεικνύει την ανάγκη για σταθερό φορολογικό και νομικό καθεστώς. Οι νόμοι πρέπει να αναθεωρούνται με προσοχή, ενσωματώνοντας μεταβατικές περιόδους ώστε να διασφαλίζεται η ομαλή προσαρμογή των πολιτών και των επιχειρήσεων. Το κράτος οφείλει να αποδεχθεί την ευθύνη για τα σφάλματα προηγούμενων πολιτικών και αποφάσεων και να προστατεύσει όσους επλήγησαν, καθώς οι πολίτες ακολούθησαν τις ισχύουσες νομοθεσίες με καλή πίστη.
Είναι κρίσιμης σημασίας η εκπόνηση τοπικών πολεοδομικών σχεδίων από τους δήμους, τα οποία θα παρέχουν σαφήνεια και ασφάλεια στις συναλλαγές. Η κυβέρνηση πρέπει να εξασφαλίσει ότι οι αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο θα λαμβάνουν χώρα με τρόπο που να μην διαταράσσει την αγορά.
Συμπερασματικά
Εχω γράψει από την πρώτη μέρα που προέκυψε αυτό το θέμα ότι όλοι οι νόμοι έχουν περιθώρια βελτίωσης και πρέπει να αναθεωρούνται ώστε να προσαρμόζονται στις νέες συνθήκες. Αυτό όμως απαιτεί συζήτηση και κάθε νέος νόμος μία ομαλή μεταβατική περίοδο και όχι απότομες αλλαγές με ριζοσπαστικές αποφάσεις, ώστε να προστατεύονται οι πολίτες και να εξασφαλίζεται η ασφάλεια δικαίου από τα λάθη και τις παραλήψεις της πολιτείας. Αλλωστε οι πολίτες σε κάθε περίπτωση εφάρμοσαν απλά το νόμο του κράτους καλή τη πίστη.
Η ελληνική αγορά ακινήτων, που παρόλη την δυσμενή παγκόσμια συγκυρία φαινόταν να έχει εξαιρετικές προοπτικές για το 2025, αντιμετωπίζει τώρα σοβαρές προκλήσεις. Οι βραχυπρόθεσμες προσαρμογές ενδέχεται να φέρουν αστάθεια, αλλά με την κατάλληλη στρατηγική, υπάρχει περιθώριο για ανάκαμψη και ανάπτυξη περαιτέρω του κλάδου. Στο 2025 αναμένεται να δούμε άνοδο στις τιμές πώλησης των νεόδμητων ακινήτων και στα ενοίκια ενώ παράλληλα σημαντική μείωση των αξιών των οικοπέδων. Σε κάθε περίπτωση, παρόλο που οι αγορές λειτουργούν κυκλικά, γεγονότα όπως αυτό της απόφασης του ΣτΕ επηρεάζουν την κυκλικότητα και θέτουν νέες βάσεις στην αγορά. Σε περιόδους σαν αυτή που διανύουμε απαιτούνται ψυχραιμία και υπομονή από όλους τους εμπλεκόμενους. Η επίσημη ανακοίνωση της απόφασης του ΣτΕ και η όποια νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης ακολουθήσει θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις.
* Ο Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
