Οι διακυμάνσεις στις τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα τις τελευταίες δεκαετίες είναι εντυπωσιακές. Σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές κατοικιών έφτασαν στις μέγιστες αξίες τους το τρίτο τρίμηνο του 2008, όταν ο Δείκτης της ΤτΕ έφτασε να έχει τιμή 102,2. Η αγορά τότε ακολουθούσε μία ξέφρενη πορεία αφού είχε προηγηθεί η πρώτη περίοδος εισόδου της χώρας στην ευρωζώνη, όπου η έντονη πιστωτική επέκταση, ο εύκολος και σχετικά φτηνός δανεισμός και η μεγάλη αύξηση των στεγαστικών δανείων τροφοδοτούσαν ασταμάτητα τη ζήτηση για κατοικίες και τις αυξήσεις των τιμών.
Η οικονομική κρίση οδήγησε σε πτώση των τιμών εντελώς ασυνήθιστη για μια ανεπτυγμένη οικονομία σε καιρό ειρήνης, ξεπερνώντας το 40%. Ο Δείκτης Τιμών της ΤτΕ έπεσε στο χαμηλότερο σημείο του το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν καταγράφηκε τιμή 58,9. Είναι χαρακτηριστικό ότι η πτώση των τιμών στις κατοικίες ήταν πρωτοφανής συγκριτικά ακόμα και με την αντίστοιχη υποχώρηση του ΑΕΠ της χώρας, καθώς στην κρίση χάθηκε περίπου το 1/4 του προϊόντος της ελληνικής οικονομίας.
Στο τέλος του 2017 ξεκίνησε η ανάκαμψη των τιμών, η οποία σωρευτικά μεταξύ τρίτου τριμήνου 2017 και τρίτου τριμήνου 2023 έφθασε το 36,5%. Ο Δείκτης Τιμών της ΤτΕ ανέβηκε στις 92,9 μονάδες στο τέλος τρίτου τριμήνου 2023. Την τελευταία διετία, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών παραμένει σταθερά υψηλότερος από το 10%.
Συγκεκριμένα, οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν πέρυσι με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,4% σε όλη τη χώρα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Η αύξηση αυτή ξεπέρασε την αντίστοιχη του 2022, όταν είχαν αυξηθεί κατά 11,9%.
Οι αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων και οι υπεραξίες που έχουν δημιουργηθεί την τελευταία πενταετία είναι εντυπωσιακές. Χαρακτηριστικά και όπως προκύπτει από τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, από τις αρχές του 2018 έως το τέλος του 2023, οι μέσες τιμές πώλησης των κατοικιών πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 60%. Είναι προφανές ότι η κτηματαγορά δεν λειτουργεί οριζόντια και είναι πολυπαραγοντική. Έτσι, παρατηρούμε ότι στην ίδια περίοδο, στην Αττική, η μέση αύξηση φτάνει το 79%, έχοντας πλέον επιστρέψει στο προηγούμενο υψηλό επίπεδο, που είχε καταγραφεί την περίοδο 2007-2008.
Είναι προφανές ότι σε περιοχές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα, με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά όπως είναι η τοποθεσία, η θέα και προσβασιμότητα σε παραλίες κλπ. οι αυξήσεις είναι εντυπωσιακά μεγαλύτερες και οι τιμές πώλησης ξεπερνούν κατά πολύ τα έως τώρα καταγεγραμμένα ιστορικά υψηλά.
Την τελευταία διετία, θετικές προοπτικές ανάπτυξης παρουσιάζει σχεδόν στο σύνολό της η ελληνική αγορά όπου καταγράφονται σε πολλές περιοχές εντυπωσιακές αυξήσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 16,2%, από 12,7% το 2022. Αντίστοιχη αυξητική τάση παρατηρήθηκε και στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις, όπου η αύξηση το 2023 ανήλθε σε 14,5% (11% το 2022), ενώ στην υπόλοιπη χώρα, οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 10,8% (8,2% το 2022).
Η ελληνική αγορά έχει καταφέρει μετά από μία περίοδο απόλυτης απραξίας να κεντρίσει το ενδιαφέρον Ελλήνων αλλά και ξένων αγοραστών και επενδυτών, προβάλλοντας σαν κύριους άξονες επενδυτικού ενδιαφέροντες, τη σταθερότητα και αναπτυξιακή προοπτική της οικονομίας, το σταθερό επενδυτικό περιβάλλον και τη διάθεση για καινοτόμες αλλαγές που θα οδηγήσουν σε ένα ακόμα πιο φιλικό και βιώσιμο επενδυτικό περιβάλλον.
Οι διεθνείς συγκυρίες, οι πληθωριστικές πιέσεις, τα υψηλά επιτόκια και η αβεβαιότητα των διεθνών αγορών ασκούν έντονη πίεση σε όλες τις αγορές. Ήδη τεράστιες αγορές όπως αυτή της Γερμανίας φαίνεται να καταρρέουν. Χαρακτηριστικά σύμφωνα με άρθρο του Reuters, το τρίτο τρίμηνο του 2023 οι αξίες παρουσίασαν μείωση της τάξεως του 10,2%, που αποτέλεσε ιστορικό χαμηλό για τη γερμανική αγορά από όταν ξεκίνησαν να καταγράφονται στατιστικά, ενώ η πτωτική τάση συνεχίστηκε και στο επόμενο διάστημα. Η βιομηχανία ακινήτων της Γερμανίας με κύκλο εργασιών της τάξεως των 670 δισ. ευρώ (722 δισ. δολαρίων) αποτελεί κρίσιμο πυλώνα της οικονομίας της, συνεισφέροντας μία στις 10 θέσεις εργασίας, σχεδόν το ένα πέμπτο της παραγωγής, και επισκιάζοντας τον διάσημο τομέα αυτοκινήτων της χώρας, σύμφωνα με την ένωση του κλάδου ZIA. Και όμως, στην παρούσα συγκυρία φαίνεται να μην αντέχει στις πιέσεις. Σε παρόμοια δύσκολη θέση βρίσκονται και άλλες αγορές Σύμφωνα με την Eurostat, oι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 1,1% στη ζώνη του ευρώ και αυξήθηκαν κατά 0,3% στην Ευρωπαϊκή Ένωση το τέταρτο τρίμηνο του 2023, σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022. Η ελληνική αγορά, ξεκινώντας από μία άλλη πολύ πιο χαμηλή βάση λόγω της περιόδου της κρίσης δείχνει να έχει και αντοχές αλλά και προοπτικές.
Παρόλα αυτά ένα από τα συμπεράσματα, που προκύπτει από τα στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, είναι ότι ο ρυθμός αύξησης των τιμών έχει αρχίσει να επιβραδύνεται. Συγκεκριμένα κατά το τέταρτο τρίμηνο του έτους, οι τιμές σε ολόκληρη τη χώρα αυξήθηκαν κατά 11,8%, έναντι αύξησης 12,1% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο και 15,4% το πρώτο τρίμηνο του 2023. Το ίδιο φαινόμενο καταγράφεται και στις υπόλοιπες περιφέρειες της χώρας, με την αύξηση στην Αττική το τέταρτο τρίμηνο να φτάνει το 10,8%, έναντι αύξησης 12,3% το τρίτο τρίμηνο και 17,3% το πρώτο τρίμηνο του 2023.
Λόγω της ιδιαιτερότητας της ελληνικής κτηματαγοράς και με δεδομένη την έντονη ζήτηση από ξένους αγοραστές και επενδυτές οι οποίοι φαίνεται να έχουν εντάξει πλέον την Ελλάδα μεταξύ των κορυφαίων επενδυτικών προορισμών τόσο για αγορά κατοικίας όσο και για μεγάλα επενδυτικά σχέδια, οι προοπτικές παραμένουν θετικές. Η εικόνα που παρουσιάζουν οι δείκτες με μία μικρή διόρθωση ως προς τον ρυθμό αύξησης των τιμών, αποτελεί ένδειξη ότι ίσως έχουν αρχίσει να διαφαίνονται κάποιες αντιστάσεις μεταξύ των ενδιαφερόμενων αγοραστών, τις οποίες θα μπορούσε να ακολουθήσει μια πιθανή μείωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Στα πλαίσια της κυκλικότητας της αγοράς και εφόσον η διόρθωση αυτή είναι σε λογικά πλαίσια και δεν έχει απότομα χαρακτηριστικά, είναι αναμενόμενη.
Σε αυτό το σημείο πρέπει να γίνει ξεκάθαρο ότι οποιοδήποτε «σοκ» στην αγορά θα μπορούσε να ήταν καταστροφικό και μη αντιστρέψιμο Τις τελευταίες εβδομάδες, η αμφισβήτηση διατάξεων του ΝΟΚ αλλά και της νομιμότητας αδειών που έχουν εκδοθεί με βάση τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας, σε συνδυασμό με την έντονη αντιπαράθεση της κεντρικής κυβέρνησης με την αποκεντρωμένη πάνω σε αυτό το θέμα έχει οδηγήσει σε μία αίσθηση γενικότερης ανησυχίας ως προς την ασφάλεια συναλλαγών στην κτηματαγορά, την εκπόνηση νέων επενδυτικών σχεδίων, την ολοκλήρωση δικαιοπραξιών αλλά και μία ανασφάλεια δικαίου η οποία καθημερινά πλήττει τα θεμέλια ανάπτυξης και βιωσιμότητας της αγοράς.
Το θέμα δεν έχει να κάνει με τα νεόδμητα ακίνητα μόνο. Η αγορά δεν λειτουργεί στο κενό. Οι τιμές των νεόδμητων παρασύρουν τις τιμές των παλαιότερων ακινήτων αλλά και τις αξίες της γης, τα εισοδήματα από τα ενοίκια αλλά τις αποδόσεις. Η κτηματαγορά και ο κατασκευαστικός κλάδος είναι άμεσα συνδεδεμένοι με όλη την κοινωνία, με τους οικονομικούς δείκτες, την ανεργία, τα προϋπολογισμένα έσοδα του κράτους καθώς άμεσα ή έμμεσα επηρεάζουν και αλληλεπιδρούν με δεκάδες επαγγελματικούς κλάδους που επηρεάζοντας και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.
Η αγορά εφόσον επικρατήσει η λογική και η ηρεμία ώστε να βρεθεί μία από κοινού αποδεκτή λύση από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς στα θέματα του ΝΟΚ και με δεδομένη την πρόθεση της κυβέρνησης να στηρίξει και να εξασφαλίσει ένα σταθερό φορολογικό και νομοθετικό περιβάλλον, έχει θετικές προοπτικές. Μία μικρή διόρθωση που παρατηρείται είναι αναμενόμενη και αποδεκτή και σε κάθε περίπτωση στα πλαίσια της κυκλικότητας της αγοράς και των επιτρεπτών διακυμάνσεων. Η σχέση προσφοράς και ζήτησης παραμένει σταθερή με την ανάγκη για νέες κατοικίες σε υψηλά επίπεδα. Αναμένοντας τις εξελίξεις τις επόμενες μέρες καλό είναι να θυμόμαστε ότι η κτηματαγορά δεν λειτουργεί οριζόντια και εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Οι αντιστάσεις και οι προοπτικές των ακινήτων διαφέρουν ανάλογα με τις παραμέτρους που τα χαρακτηρίζουν. Έχοντας ήδη μπει στο δεύτερο τρίμηνο του 2024 με θετικές προοπτικές και ανοδικές τάσεις, οι εξελίξεις θα καθορίσουν τα αποτελέσματα του α' εξαμήνου του 2024 για την αγορά, όπως αυτά θα αποτυπωθούν στους δείκτες τιμών και τα στατιστικά της ΤτΕ.
* Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός Meng Ε.Μ.Π. - MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University
Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova - Avakon Red
