Tου Θεμιστοκλή - Ανδρέα Μπάκα
Η Κτηματαγορά ανέκαθεν αποτελούσε έναν από τους βασικούς πυλώνες της οικονομικής ανάπτυξης στην Ελλάδα. Η άλλοτε ατμομηχανή της ανάπτυξης βρέθηκε για 10 χρόνια στην εντατική της οικονομικής κρίσης με μειώσεις που άγγιξαν το 42,4% Πανελλαδικά ενώ σε πολλές περιπτώσεις άγγιξαν και το 60 % ( τιμές πώλησης ) κατά το διάστημα του τρίτου τριμήνου του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017.
Πλέον, σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η ετήσια αύξηση το 2018 ήταν της τάξεως του 1,7%, ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α΄ τρίμηνο του 2019 η αντίστοιχη αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,9%.
Ειδικότερα, από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τους πρώτους μήνες του 2019 στο μητρώο συναλλαγών ακινήτων της ΑΑΔΕ είχαν καταχωρηθεί σχεδόν 40.000 πράξεις μεταβίβασης κατοικιών (13.249 το 2017, 21.201 το 2018 και 5.418 μέχρι και τον φετινό Απρίλιο).
Σήμερα οι παράγοντες της κτηματαγοράς συγκλίνουν ότι ήρθε η άνθηση στη κτηματαγορά λόγω των εντυπωσιακών ποσοστών αύξησης επί της % των τελευταίων 2 ετών ( τιμές πώλησης, αριθμός αγοραπωλησιών ), αλλά αν δούμε τους απόλυτους αριθμούς αγοραπωλησιών σε αντιστοιχία με την προ μνημονίων εποχή (148.572 το 2000, 160.489 τo 2001, 158.599 το 2003, 149.629 το 2004, 165.988 το 2005, 172.897 το 2006, 167.699 το 2007 και 157.978 το 2008), τότε θα πρέπει να είμαστε συγκρατημένοι και να συνειδητοποιήσουμε ότι έχουμε δρόμο ακόμη και σίγουρα απαιτούνται νέες διαρθρωτικές και αναπτυξιακές δομές .
Το κλίμα πλέον προκαλεί αισιοδοξία και δημιουργεί προσδοκίες για κάτι καλύτερο στην πορεία της κτηματαγοράς, ιδιαίτερα μετά τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης για την αναστολή του ΦΠΑ 24 % στην παράδοση νεόδμητων ακινήτων για τρία έτη, δηλαδή έως και το 2022, για την αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα για επιπλέον τρία έτη, τη μείωση του ΕΝΦΙΑ καθώς και από το 2020 προβλέπει ότι οι φορολογούμενοι που προχωρούν στην επισκευή ή ανακαίνιση των ακινήτων τους θα κερδίζουν έκπτωση φόρου 40% της συνολικής δαπάνης για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση .
Παράλληλα, το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων λόγω της εμπιστοσύνης στην Ελληνική οικονομία συνεχώς αυξάνεται τόσο από αλλοδαπούς επενδυτές όσο και από εγχώριους ενδιαφερόμενους που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη .
Τα Τραπεζικά ιδρύματα ξεκίνησαν πλέον να διαφημίζουν τη χορήγηση στεγαστικών δανείων μετά από μια περίοδο που ο όρος στεγαστική πίστη είχε ξεχαστεί. Είναι εντελώς λογικό τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων να είναι περισσότερο «σκληρά» σε σχέση με το παρελθόν καθώς και το ποσοστό χρηματοδότης του ακινήτου να μην διαμορφώνεται πλέον στο 100 % ή/και στο 120% της αξίας όπως στο παρελθόν, αλλά να απαιτείται ένα ποσοστό 20%-25% ως ίδια συμμετοχή επί της τιμής αγοράς του ακινήτου για να χορηγηθεί το στεγαστικό δάνειο .
Ποσοστό που αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα ακόμη και γι΄ αυτούς που έχουν την πιστοληπτική ικανότητα και πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια. Ενώ, ελάχιστοι είναι οι ενδιαφερόμενοι εγχώριοι αγοραστές που κατάφεραν να προβούν σε αποταμίευση εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών. Ακόμα όμως και αυτοί που προέβησαν στην πολυπόθητη αποταμίευση είναι πολύ επιφυλακτικοί στο να απωλέσουν την όποια ρευστότητα κατάφεραν να συλλέξουν, φοβούμενοι για το τι τους επιφυλάσσει το άμεσο μέλλον.
Τα τραπεζικά ιδρύματα θα μπορούσαν για τους εγχώριους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικίας που πληρούν τις τραπεζικές προϋποθέσεις χορήγησης στεγαστικού δανείου αλλά δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή 20%-25% , να υιοθετήσουν το leasing – χρηματοδοτική μίσθωση ως εναλλακτική μορφή χρηματοδότησης για κατοικίες ιδιωτών .
Το leasing στα ακίνητα είναι ένα γνώριμο χρηματοδοτικό εργαλείο που διατίθεται από το 1999 μέχρι σήμερα και αφορά αποκλειστικά όλους τους ελεύθερους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις πάσης φύσεως, μεγέθους και νομικής μορφής, που επιθυμούν την απόκτηση ακινήτου για την άσκηση της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.
Αφορά σε συμβάσεις 10ετούς, κατ’ ελάχιστον, διάρκειας, σε επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, αποθήκες, καταστήματα, βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτήρια, ιατρεία, ξενοδοχεία, εμπορικά και εκθεσιακά κέντρα, κτήρια parking) και μόνο σε πλήρη νομική και πολεοδομική τάξη, έναντι συμφωνημένου μισθώματος. Η επαγγελματική στέγη μπορεί να αποτελείται από αυτοτελή ακίνητα, αλλά και από οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες.
Ουσιαστικά το leasing λειτουργεί σε πολλές περιπτώσεις ως μέσο αντιμετώπισης της έλλειψης ρευστότητας του πελάτη που αδυνατεί να δανειστεί ή να καταβάλλει ένα ποσό για αγορά ακινήτου που είναι απαραίτητο (π.χ. ιδία συμμετοχή 20%-25 % στα στεγαστικά δάνεια ιδιωτών)
Κατά την αποπληρωμή του μισθώματος, ο μισθωτής μπορεί είτε:
- να εξαγοράσει το ακίνητο έναντι συμβολικού τιμήματος ( η μηνιαία δόση στη διάρκεια της μίσθωσης θα είναι προσαυξημένη διότι θα πρέπει να καλυφθεί το κεφάλαιο αγοράς )
- να εξαγοράσει το ακίνητο έναντι προκαθορισμένου τιμήματος στη λήξη
-να ανανεώσει τη σύμβαση για μία ακόμα χρονική περίοδο με νέους ή τους ίδιους όρους
- να διακόψει τη συνεργασία με τον εκμισθωτή επιστρέφοντας το ακίνητο
Πλεονεκτήματα Leasing – Χρηματοδοτικής Μίσθωσης :
- Μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής ακόμη και 25 - 30 έτη .
- Ευελιξία στην αποπληρωμή
- Απόκτηση ιδιόκτητης στέγης (χωρίς το άγχος της εξώσεως λόγω ιδιοκατοίκησης από τον εκμισθωτή και άλλων παρεμφερών λόγων)
-Μετατροπή της ενοικιάσεως σε ιδιοκτησία
- Χωρίς ίδια συμμετοχή 20%-25%
Τα σημερινά δεδομένα των τιμών πώλησης των οικιστικών ακινήτων κατάλληλα για οικογένειες ( 85τμ -110τμ ) σε συνάρτηση με τις τιμές μίσθωσης των ιδίων ακινήτων, αποτελούν το συνδυασμό που μπορεί να οδηγήσει τον ενοικιαστή να προβεί σε άμεση αγορά του ακινήτου που μισθώνει ή να αναζητήσει ακίνητο των ιδίων προδιαγραφών για αγορά .
Γενικότερα , η μείωση των τιμών πώλησης των ακινήτων και η ταυτόχρονη αύξηση των μισθωμάτων χαρακτηρίζει την επιλογή αγοράς ακινήτων επενδυτική ευκαιρία αλλά και την κατάλληλη στιγμή για μια οικογένεια να καλύψει τη στεγαστική της ανάγκη αντί να πληρώνει ενοίκιο.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι αν ο ενδιαφερόμενος αγοραστής διέθετε το 25 % της αξίας αγοράς του ακινήτου και δανειοδοτούταν το υπόλοιπο 75 % τότε σε πολλές περιπτώσεις με αποπληρωμή του δανείου σε 15 έτη ή και 25 έτη, η δόση του δανείου αγγίζει το 50 % του μηνιαίου μισθώματος. Ταυτόχρονα, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που η δόση του δανείου ακόμη και στην περίπτωση χρηματοδότησης του 100%, είναι μικρότερη από το μηνιαίο μίσθωμα .
Εφόσον υιοθετηθεί από τα τραπεζικά ιδρύματα το leasing – χρηματοδοτική μίσθωση ως εναλλακτική μορφή χρηματοδότησης και για κατοικίες ιδιωτών, τότε ο ιδιώτης θα μπορεί να καταβάλλει δύο ή/και τέσσερα μηνιαία μισθώματα ως εγγύηση ή ως πρώτο - αρχικό μίσθωμα και όχι το 20%-25% της αξίας του ακινήτου που απαιτείται για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου.
Ενώ το 20%-25% της ιδία συμμετοχής θα μπορούσε να λειτουργήσει ως το προσυμφωνηθέν τίμημα μεταβίβασης του ακινήτου στη λήξη της χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Ταυτόχρονα, με βάση τα δεδομένα λειτουργίας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να επιλέξει να έχει προσαυξημένο μηνιαίο μίσθωμα για να καλύψει στη διάρκεια της μίσθωσης την ίδια συμμετοχή 20%-30% της αξίας του ακινήτου που σήμερα δεν διαθέτει ως αποταμίευση για την ίδια συμμετοχή που απαιτείται στη χορήγηση στεγαστικού δανείου.
Η κυριότητα του ακινήτου παραμένει στην τράπεζα καθ΄ όλη τη διάρκεια της χρηματοδοτικής μίσθωσης σε αντίθεση με τη χορήγηση στεγαστικών δανείων.
Παράλληλα, ο αγοραστής μέσω leasing δεν επιβαρύνεται με Φ.Μ.Α. και έξοδα μεταβιβάσεως ακινήτου, παρά μόνο στο τέλος της μίσθωσης.
Στη περίπτωση που ο μισθωτής δεν καταβάλει τα μηνιαία μισθώματα – δεν τηρήσει την σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, χάνει αυτομάτως το δικαίωμα προσδοκίας απόκτησης κυριότητας του ακινήτου, ενώ η τράπεζα έχει πολύ λιγότερα έξοδα διότι απλά θα κοινοποιήσει – γνωστοποιήσει τη καταγγελία της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης χωρίς να προβεί σε πλειστηριασμούς και χωρίς κοινωνικό κόστος.
Ενώ σε περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις του, τα τραπεζικά ιδρύματα θα πρέπει να οδηγηθούν στις παρακάτω δαπανηρές ενέργειες :
1. Καταγγελία σύμβασης δανείου
2. Έκδοση δικαστικής απόφασης
3. Εκπλειστηριασμός του ακινήτου
4. Αποβολή του δανειολήπτη από το ακίνητο
5. Ανακαίνιση – τακτοποίηση του ακινήτου προκειμένου να μεταβιβαστεί σε εν δυνάμει αγοραστή.
Για όλες τις παραπάνω ενέργειες, απαιτούνται υψηλά δικαστικά έξοδα, αλλεπάλληλες επιδόσεις δικαστικών επιμελητών κλπ , καθώς και τεράστιο κοινωνικό κόστος . Καλό θα ήταν να αποφύγουμε το παράδειγμα της Ισπανίας και τα έκτροπα που δημιουργήθηκαν στην απόδοση του ακινήτου.
Ταυτόχρονα, το leasing – χρηματοδοτική μίσθωση μπορεί να αποτελέσει λύση υπό προϋποθέσεις για τα κόκκινα δάνεια τόσο για τα τραπεζικά ιδρύματα όσο και για τους δανειολήπτες που επιθυμούν να διαμείνουν στη κατοικία τους καταβάλλοντας μια μηναία δόση ως μίσθιο.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι μέχρι σήμερα το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει ακόμη περιορισμένο, καθώς η πλειονότητα των ακινήτων που μεταβιβάζονται μέσω πλειστηριασμών καταλήγει στις τράπεζες. Τα τραπεζικά ιδρύματα σήμερα έχουν στη κατοχή τους από την έναρξη των πλειστηριασμών περίπου 15.000 ακίνητα εκ των οποίων το 85 % αφορά κατοικίες.
Το stock των ακινήτων που διατηρούν ήδη στα χαρτοφυλάκιά τους μοιάζει με "βουνό", ενώ αν δεν υπάρξει άμεσα επενδυτικό ενδιαφέρον ο αριθμός των stock ακινήτων θα αυξηθεί ραγδαία το επόμενο διάστημα όπου θα διενεργούνται πλειστηριασμοί χωρίς όριο . Στη λίστα περιλαμβάνονται και πρώτες κατοικίες μικρής αξίας – ακόμη και κάτω των 40.000 ευρώ, όπως παλιά σπίτια και μικρά διαμερίσματα σε υποβαθμισμένες περιοχές – καθώς δεν υπάρχει πλέον περιορισμός.
Με βάση τα σημερινά δεδομένα και τις εκτιμήσεις της ΑΧΙΑ, οι ελληνικές τράπεζες αναμένεται να επιταχύνουν το επόμενο διάστημα τα ακίνητα που βγάζουν σε πλειστηριασμό, ώστε να πετύχουν τον στόχο του έτους, που για το σύνολο του 2019 προβλέπει 25.000 – 30.000 πλειστηριασμούς ακινήτων .
Εκτός από την ηλεκτρονική πλατφόρμα e-auction, παράλληλα και με στοιχεία από αυτήν, οι τράπεζες έχουν αναπτύξει την πλατφόρμα «realestateonline», την «properties4sale», καθώς και την «landea», στην οποία «ανεβαίνουν» όλα τα ακίνητα που πλειστηριάζονται μέσω του e-auction ώστε να μπορέσουν να προσελκύσουν εν δυνάμει επενδυτές.
Ο σκοπός των τραπεζών είναι η χορήγηση χρηματοδοτήσεων και όχι η διαχείριση χαρτοφυλακίων ακίνητης περιουσίας επωμίζοντας ταυτόχρονα δυσβάστακτα βάρη.
Ταυτόχρονα, η μαζική πώληση χαρτοφυλακίων ακίνητης περιουσίας σε τιμές μικρότερες των αξιών ή του δανειακού υπολοίπου εγγράφει ζημίες στους ισολογισμούς των τραπεζών .
Αν οι τράπεζες υιοθετούσαν, υπό προϋποθέσεις, τη λύση του leasing για τα κόκκινα δάνεια θα μπορούσαν να αποκτήσουν σημαντικά κεφάλαια και ταυτόχρονα να μην εγγράψουν ζημίες στους ισολογισμούς τους καθώς και να αποφύγουν δυσβάστακτα κόστη, όπως τα κόστη πλειστηριασμού, διακράτησης και ανακαίνισης των ακινήτων κλπ.
Ο δανειολήπτης που επιθυμεί να διαμείνει στην κατοικία του και να κάνει χρήση του leasing , θα μπορούσε να μεταβιβάσει οικιοθελώς την κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα, να καταβάλει μηνιαίως το μίσθωμα του leasing και στη λήξη της χρηματοδοτικής μίσθωσης να έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει τη κυριότητα του ακινήτου.
Παραδείγματα χρηματοδοτικής μίσθωσης κόκκινων δανείων Ά κατοικίας
( οικογενειακής κατοικίας):
1. Σε περίπτωση που το υπόλοιπο του δανείου είναι 150.000€ και το ακίνητο έχει αξία 100.000 €.
Το μηνιαίο μίσθωμα θα καθοριστεί με την σημερινή αξία του ακινήτου και το υπόλοιπο του δανείου δλδ οι 100.000€ θα αποτελούν το ποσό που θα πρέπει να καταβληθεί στη λήξη της χρηματοδοτικής μίσθωσης διάρκειας ακόμη και 25 - 35ετών. Το ποσό των 50.000 € στη λήξη θα μπορεί να καταβληθεί ακόμη και από συγγενείς Ά ή/και Β΄ Βαθμού συγγενείας.
2. Σε περίπτωση που το υπόλοιπο του δανείου είναι 100.000€ και η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη .
Το μηνιαίο μίσθωμα θα καθοριστεί με την υπολειπόμενη οφειλή του δανείου, ύψους 100.000€ και στη λήξη της χρηματοδοτικής μίσθωσης ο μισθωτής – δανειολήπτης θα κατέχει τη κυριότητα του ακινήτου .
3. Ο δανειολήπτης δεν μπορεί να αποπληρώσει το ύψος της οφειλής του αλλά μπορεί να καταβάλει το μηνιαίο μίσθωμα μέσω leasing ενώ έχει μεταβιβάσει οικιοθελώς την κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα .
Θα μπορεί να συμφωνηθεί το μηνιαίο μίσθωμα βάση της σημερινής αξίας του ακινήτου που θα διαμορφώνεται αναλόγως, σε συνάρτηση με την αξία για προκαθορισμένο χρόνο , ενώ θα του παρέχεται η δυνατότητα να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου εφόσον εξοφλήσει το υπόλοιπο της οφειλής του αφαιρουμένων των μηνιαίων μισθωμάτων leasing που έχει καταβάλει μέχρι τη στιγμή εκείνη.
Κλείνοντας, θα πρέπει τα τραπεζικά ιδρύματα, η λειτουργία των οποίων είναι άκρως απαραίτητη για την ύπαρξη της οικονομίας της χώρας μας, να αναλογιστούν και να αποφασίσουν τι τελικά θα πράξουν με τα δεκάδες χιλιάδες οικιστικά ακίνητα που σωρεύονται κάθε βδομάδα στο χαρτοφυλάκιό τους αφενός και αφετέρου τι μέλει γενέσθαι με την απόδοση αυτών των ακινήτων από τους οφειλέτες-δανειολήπτες στις τράπεζες και να βρεθεί μια λύση με κοινωνικό πρόσημο βοηθώντας και τα δύο εμπλεκόμενα μέρη να βγουν από τη δίνη της κρίσης στην οποία έχουν περιέλθει με όσο το δυνατόν λιγότερες απώλειες.
