Σε συνέχεια της πρωτοφανούς συνεχόμενης αμφισβήτησης του ΝΟΚ από φορείς αλλά και της κόντρας που έχει ξεσπάσει μεταξύ της κυβέρνησης και πολλών Δήμων, ήταν αναμενόμενο ο κατασκευαστικός κλάδος να τραβήξει χειρόφρενο στην έκδοση νέων αδειών και να παγώσει τον προγραμματισμό νέων έργων στο άμεσο μέλλον.
Η έλλειψη ασφάλειας δικαίου αλλά και ενός σταθερού νομοθετικού πλαισίου που θα εξασφαλίσει τον προγραμματισμό και σχεδιασμό νέων έργων οδήγησαν μοιραία στην απότομη ανατροπή της αυξητικής τάσης του κατασκευαστικού κλάδου αλλά και των νέων επενδύσεων στην κτηματαγορά. Ηταν λογικό οι κατασκευαστές, επενδυτές αλλά και ιδιώτες να σταματήσουν την όποια διαδικασία που αφορά στην αγορά νέων οικοπέδων, τη σύναψη αντιπαροχών, τον σχεδιασμό νέων έργων και φυσικά και την έκδοση νέων αδειών, έως ότου ξεκαθαρίσει η κατάσταση.
Στα πλαίσια της συνεχιζόμενης διαμάχης μεταξύ δήμων και κυβέρνησης, είμαστε παρατηρητές μίας αλληλουχίας αποφάσεων, δηλώσεων, νέων νομοθετήσεων και αμφισβητήσεων και διεκδικήσεων οι οποίες φαίνεται να μην έχουν τελειωμό. Παρ' όλο που η κυβέρνηση προχώρησε σε τροπολογία των επίμαχων άρθρων του ΝΟΚ με τον 5106/2024 «Εξορθολογισμός χρήσης των κινήτρων για περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση ποιότητας ζωής πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές έως έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων - Ενίσχυση των ελέγχων Μεταβατική διάταξη Προσθήκη Παρ. 8 άρθρο 27, τροποποίηση παρ. 3 άρθρου 18 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και παρ. άρθρου 44 ν. 4495/2027» με τον οποίο γίνεται μία ουσιαστική προσπάθεια να ικανοποιηθούν τα βασικά ζητήματα που έχουν θέσει οι δημοτικές αρχές εως ότου αποφανθεί το ΣτΕ για τις διατάξεις του ΝΟΚ.
Συγκεκριμένα τα κίνητρα του άρθρου 10 εφαρμόζονται μόνο στις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του με ισχύοντα συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 0,8 ενώ παράλληλα το συνολικό ύψος της προσαύξησης κατά την εφαρμογή των κινήτρων της παρ. 1 του άρθρου 10, καθώς και της παρ. 8 του άρθρου 15 δεν δύναται να υπερβαίνει συνολικά τα δυόμιση μέτρα (2,50 μ.) για συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 0,8 έως και 1,6 και τα τρία μέτρα (3,00 μ.) για συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 1,6. Ουσιαστικά λοιπόν μπαίνει κόφτης 2 μέτρων μέγιστης προσαύξησης ύψους σε περιοχές με συντελεστή δόμησης 0,8 όπου δεν μπορεί ουσιαστικά να γίνει καμία χρήση των μπόνους απόσυρσης και 2,5-3μ σε περιοχές με μεγαλύτερους συντελεστές δόμησης που μπορούν να κάνουν χρήση της απόσυρσης παλαιού ακινήτου. Επίσης επιβάλλει επαναλαμβανόμενους ελέγχους σωστής εφαρμογής ανά τακτά χρονικά διαστήματα των προϋποθέσεων για τη χρήση του άρθρου 25 (Α+,Α++) , που ήταν σημαντική έλλειψη του ΝΟΚ.
Οι περισσότεροι εμπλεκόμενοι δήμοι δεν ικανοποιήθηκαν από τα παραπάνω και εμμένουν στην ολοκληρωτική κατάργηση των ενεργειακών μπόνους, παγώνοντας, στον βαθμό που έχουν την εξουσία, την έκδοση αδειών με αποφάσεις δημοτικών συμβουλίων και δημάρχων.
Αν και πολλές δεκαετίες εξασκώ το επάγγελμα του μηχανικού και εμπλέκομαι άμεσα ή έμμεσα με την κτηματαγορά και τον κατασκευαστικό κλάδο, θεωρώ ότι δεν είμαι αρμόδιος να κρίνω την αρτιότητα του ΝΟΚ ή της τροπολογίας, ούτε και των αιτημάτων των Δήμων. Το βέβαιο είναι ότι διαχρονικά όλες οι προσπάθειες σύνταξης οικοδομικών κανονισμών στη χώρα δεν ήταν απόλυτα άρτιες και για αυτό ακολούθησαν δεκάδες τροπολογίες και διευκρινιστικές διατάξεις σε όλους τους επίσημους οικοδομικούς κανονισμούς των τελευταίων πενήντα ετών. Είναι άλλωστε προφανές ότι με το πέρασμα του χρόνου αλλάζει ο αστικός ιστός, οι ανάγκες, οι προδιαγραφές και οι απαιτήσεις, οπότε η αναθεώρηση των οικοδομικών κανονισμών πρέπει να θεωρείται δεδομένη σε τακτά χρονικά διαστήματα. Η τελευταία τροπολογία που έφερε η κυβέρνηση και ισχύει από την 1η Μαΐου 2024 αποτελεί ατράνταχτο παράδειγμα ότι η συνεχόμενη αναβάθμιση, ενημέρωση, επικαιροποίηση και πολλές φορές και διόρθωση των νόμων είναι απαραίτητα συστατικά για μία ουσιαστικά βιώσιμη και αειφόρα ανάπτυξη. Οι αλλαγές αυτές όμως οφείλει το κράτος και όλοι οι εμπλεκόμενοι φορείς να εξασφαλίζουν ότι δεν θίγουν σε καμία περίπτωση ούτε την ασφάλεια δικαίου ούτε τον μέσο πολίτη αναδρομικά. Με τον τρόπο που αντιμετωπίζεται το ζήτημα του ΝΟΚ σήμερα η ανασφάλεια Δικαίου, η αβεβαιότητα και το χάος είναι τα επικρατέστερα χαρακτηριστικά της κατάστασης που βιώνουμε.
Οι πολίτες, οι πολεοδομίες και οι μηχανικοί βρίσκονται σε απόλυτη σύγχυση καθώς κανείς δεν ξέρει τι ακριβώς τι πρέπει να αιτηθεί και τι πρέπει να εγκρίνει. Σε συγκεκριμένο δήμο είχαμε απαγόρευση από τον Δήμαρχο έκδοσης αδειών, στη συνέχεια απόφαση Περιφέρειας που ακύρωσε την εντολή Δημάρχου και ακολούθησε απόφαση του ΣτΕ που αναστέλλει την απόφαση της Περιφέρειας, και όλα αυτά σε διάστημα μερικών εβδομάδων. Στο διάστημα αυτό κάποιοι ακύρωσαν αιτήσεις αδειών που είχαν σε εξέλιξη, λόγω της εντολής Δημάρχου. Άλλοι έβαλαν στο σύστημα νέες άδειες μετά την ακύρωση από την Περιφέρεια και τώρα βρίσκονται πάλι αντιμέτωποι με πιθανή ακύρωση των αιτήσεων μετά την απόφαση του ΣτΕ. Σε λίγες μέρες κάποια άλλη αρχή ή απόφαση μπορεί να επιβάλλει κάτι διαφορετικό. Στο ενδιάμεσο υπήρξε η τροπολογία του ΝΟΚ που άλλαξε τους όρους δόμησης ως προς τα επίμαχα άρθρα. Είναι προφανές ότι μιλάμε για ένα σκοτσέζικο ντουζ που ήταν μοιραίο να παγώσει τον κατασκευαστικό κλάδο και να προκαλέσει σύγχυση σε όλους τους εμπλεκόμενους φορείς με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Η πρώτη και άμεση συνέπεια που βιώνει η αγορά είναι το πάγωμα νέων έργων. Με δεδομένο ότι μία απλή αδειοδότηση απαιτεί με όλες τις εγκρίσεις τουλάχιστον 10-12 μήνες για να ολοκληρωθεί, το αποτύπωμα από το πάγωμα των νέων αδειοδοτήσεων στην αγορά εργασίας, στο ασφαλιστικό, στον εμπορικό κόσμο, στους μηχανικούς και στο εργατοτεχνικό προσωπικό, μεταξύ άλλων, αναμένεται να είναι έντονο σε περίπου 6 μήνες. Αυτό ισχύει θεωρώντας δεδομένο ότι δεν θα προκύψει κάτι νεότερο το οποίο να κλονίσει εντονότερα τον κατασκευαστικό κλάδο και δεν θα επηρεάσει τα έργα που έχουν ήδη αδειοδοτηθεί πριν την περίοδο αυτής της αναστάτωσης και εκτελούνται βάσει των υφιστάμενων αδειών. Εως σήμερα τόσο η κυβέρνηση όσο και οι Δήμοι έχουν ξεκαθαρίσει ότι υφιστάμενες άδειες εκτελούνται ως έχουν εκδοθεί. Σε άλλη περίπτωση οι συνέπειες θα γίνουν αισθητές άμεσα.
Ηδη, τις τελευταίες εβδομάδες έχουν επηρεαστεί αρνητικά οι τιμές και οι αξίες των προς εκμετάλλευση οικοπέδων. Καταρχήν διότι πλέον ο συντελεστής εκμετάλλευσης είναι μικρότερος από ό,τι ίσχυε πριν την τροπολογία, δεύτερον διότι πιθανόν να μειωθεί περαιτέρω εφόσον οι Δήμοι απαιτούν ολική ακύρωση των ενεργειακών μπόνους και τρίτον καθώς η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης έχει ανατραπεί με τη ζήτηση γης προς αξιοποίηση στον αστικό ιστό τις τελευταίες εβδομάδες να έχει σχεδόν μηδενιστεί, ενώ αρκετές παλαιότερες συμφωνίες που δεν είχαν ολοκληρωθεί ακυρώνονται.
Οι αξίες των οικοπέδων οι οποίες την τελευταία πενταετία παρουσίασαν άνοδο πολλές φορές που ξεπέρασε το 300% σε σχέση με την περίοδο της κρίσης και παρέσυραν παράλληλα και το κατασκευαστικό κόστος το οποίο σε κάθε περίπτωση απορροφά το κόστος της αξία της γης, είτε λόγω ακριβής αγοράς οικοπέδου είτε λόγω υψηλότερου ποσοστού αντιπαροχής, πλέον είναι σε πτωτική πορεία και σύντομα, εάν συνεχιστεί αυτή η κατάσταση, θα επανέλθει στα επίπεδα του 2020. Ο κατασκευαστικός κλάδος και οι μηχανικοί διαχρονικά δουλεύουν με τους όρους που ισχύουν στην αγορά. Έτσι είτε πρόκειται για αγορά είτε για σύναψη εργολαβικού αντιπαροχής οικοπέδου μελετούν, επενδύουν και προσφέρουν αξίες που έχουν λογική και συσχετίζονται με τις δυνατότητες ανάπτυξης του κάθε οικοπέδου. Αυτός είναι και ο λόγος που μέχρι να ξεκαθαρίσει απόλυτα το καθεστώς με το οποίο θα μπαίνουν νέες άδειες και ποιος είναι ο συντελεστής αξιοποίησης, κανείς σώφρων κατασκευαστής, επενδυτής ή ιδιώτης δεν θα προχωρήσει σε νέα αδειοδότηση οικοπέδου, ούτε σε νέα αγορά ή επένδυση σε γη και αξιοποιήσιμα οικόπεδα.
Οσον αφορά τις τιμές πώλησης των κατοικιών και ακινήτων εν γένει, αυτές αναμένεται στο άμεσο μέλλον να αυξηθούν περαιτέρω. Ο λόγος είναι απλός και αντίστροφος αυτού που ισχύει στα οικόπεδα. Η ζήτηση για τα ελληνικά ακίνητα παραμένει έντονη τόσο από την ελληνική αγορά όσο και από την ξένη, ειδικά με δεδομένο το υφιστάμενο έλλειμα κατοικιών της ελληνικής αγοράς. Πρόσφατη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς κάνει λόγο για σοβαρή ανισορροπία στην προσφορά και τη ζήτηση για κατοικίες, καθώς διαπιστώνεται έλλειμμα πάνω από 212.000 ακινήτων στην αγορά. Σύμφωνα με τη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, το έλλειμμα αυτό έχει απογειώσει τις τιμές των ακινήτων και οφείλεται σε τρεις βασικούς λόγους. Ο πρώτος λόγος είναι η μεγάλη πτώση των νέων κατασκευών την τελευταία δεκαετία (μόλις 155.000 σπίτια). Έπεται η μεγαλύτερη αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών (197.000), και τέλος η έξαρση των AirBnB (170.000 σπίτια). Ο δεύτερος και ο τρίτος λόγος είναι ουσιαστικά ανελαστικοί. Ο αριθμός των νέων κατασκευών όμως είναι κρίσιμος για το πώς θα κινηθούν οι αξίες των ακινήτων, και είναι αντιστρόφως ανάλογος των αξιών. Μεγαλύτερη προσφορά θα οδηγήσει σε διόρθωση των τιμών. Μικρότερη προσφορά θα πιέσει τις τιμές ανοδικά.
Το σε εξέλιξη λοιπόν πάγωμα των νέων αδειών θα οδηγήσει σε ασφυξία την αγορά ακινήτων μεσοπρόθεσμα καθώς πλέον οι αξίες των ήδη ακριβών κατοικιών και λοιπών ακινήτων θα αγγίξουν επίπεδα που δεν θα προσεγγίζονται από τον μέσο Έλληνα. Σοβαρή είναι η πιθανότητα σε δεύτερο χρόνο να δούμε και ένα φρενάρισμα των πολυαναμενώμενων μεγάλων έργων υποδομών που ακολουθούν και στηρίζουν την ανάπτυξη της κτηματαγοράς και των επενδύσεων τόσο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα όσο και σε όλες τις περιφέρειες της χώρας.
Φυσικά μακροπρόθεσμα η ανασφάλεια δικαίου και η αβεβαιότητα της ελληνικής αγοράς θα μας φέρει αντιμέτωπους με την αποστροφή των ξένων επενδυτών και αγοραστών από την Ελληνική Αγορά που τελικά θα οδηγήσει σε πτώση τις αξίες και τις συναλλαγές. Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση του κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.
Εϊναι προφανές ότι οι αρμόδιοι φορείς, η κυβέρνηση και οι δήμοι πρέπει να βρουν άμεσα μία λύση στο θέμα και να καταλήξουμε σε ένα κοινά αποδεκτό, σταθερό νομοθετικό πλαίσιο που δεν θα αμφισβητείται και δεν θα αμφισβητεί τη νομιμότητα των αδειοδοτήσεων. Είναι αδήριτη η ανάγκη για εκπόνηση και ολοκλήρωση τοπικών πολεοδομικών σχεδίων τα οποία σε πολλούς Δήμους, όπως τα 3Β, ήδη είναι σε εξέλιξη, όμως, δεν μπορεί να παγώσει ο κατασκευαστικός κλάδος μέχρι την ολοκλήρωσή τους. Με δεδομένη τη διεθνή συγκυρία η οποία είναι από τις δυσμενέστερες των τελευταίων δεκαετιών και τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει η χώρα αλλά και οι οικονομίες διεθνώς, καθιστούν επιτακτική την ανάγκη να επικρατήσει η λογική και να λυθεί αυτό το ζήτημα πριν να είναι πολύ αργά για την ελληνική κτηματαγορά, την ελληνική οικονομία και την αγορά εργασίας.
Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός Meng Ε.Μ.Π. - MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University
Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova – Διευθυντικό Στέλεχος της Avakon RED
