Ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ αναφέρθηκε στο ζήτημα της στέγης και των ενοικίων, εξάγγειλε κάποιες ρυθμίσεις, που δεν κρίθηκαν ικανοποιητικές από τους ιδιοκτήτες, αναφέρθηκε στο πρόγραμμα «Σπίτι μου» και στο ότι στόχος είναι να μπει «φρένο» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις όχι μόνο στο Κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε άλλες περιοχές. Στόχος είναι να αυξηθούν τα διαθέσιμα ακίνητα για να πέσουν οι τιμές των ενοικίων και ότι για τον σκοπό αυτό θα αξιοποιηθούν δημόσια ακίνητα.
Η στεγαστική κρίση και η έλλειψη κατάλληλων - προσιτών οικιών προς ενοικίαση είναι περιοδικά διαχρονική, γιατί υπόκειται στο νόμο προσφοράς και ζήτησης. Κατά καιρούς και ειδικότερα σήμερα ταλαιπωρεί όσους στερούνται ιδιόκτητης στέγης, ιδίως τα νέα ζευγάρια, και αποτελεί ένα από τα αίτια του λεγόμενου δημογραφικού προβλήματος. Χαρακτηριστική, μολονότι παλιά, είναι η παρακάτω περίπτωση.
Ο Τίμος Μωραϊτίνης ( 1875-1952) πολύ γνωστός θεατρικός συγγραφέας, εκδότης, δημοσιογράφος, ευθυμογράφος και ποιητής, η προτομή του οποίου βρίσκεται στην Πλατεία Ραλλούς Μάνου στη Λεωφόρο Αμαλίας στο Σύνταγμα, είχε τόσο πολύ ταλαιπωρηθεί από την -κάθε Σεπτέμβριο- αναζήτηση στέγης, γιατί του έκαναν έξωση οι ιδιοκτήτες, που ζήτησε στον τάφο του να μπει η επιγραφή «Επιτέλους εστεγάστην» σαν κραυγή ανακούφισης και αυτοσαρκασμού.
Ο τάφος διατηρείται ακόμα στην πρώτη ζώνη του Α΄ Νεκροταφείου και λόγω του μαύρου χιούμορ της ταφικής επιγραφής περιλαμβάνεται στους επωνύμους τάφους με συχνές επισκέψεις στις ξεναγήσεις για να γνωρίσει κάποιος από τα ταφικά μνημεία τη νεότερη ιστορία της Ελλάδας...
Η γρήγορη ανάπτυξη της Αθήνας ως πρωτεύουσας του κράτους και η συρροή προσφύγων από τη μικρασιατική καταστροφή και τον εμφύλιο πόλεμο προκάλεσε δυσκολίες για την εξεύρεση στέγης προς ενοικίαση. Για την προστασία των αστικών μισθώσεων η Πολιτεία θέσπισε νόμους, όπως το ενοικιοστάσιο και για τη διάρκεια της μισθώσεως και της μη αυξήσεως των ενοικίων, ώσπου αποκαταστάθηκε η ισορροπία της αγοράς με την κατασκευή πολυκατοικιών κυρίως με αντιπαροχή.
Με την πρόσφατη όμως οικονομική κρίση περιορίστηκε η ζήτηση κατοικιών, με αποτέλεσμα όχι μόνο πολλές κατοικίες να παραμένουν κενές, να μην επισκευάζονται και να μην προσφέρονται προς ενοικίαση, αλλά καθυστέρησε η κατασκευή νέων κατοικιών ώσπου η αγορά να απορροφήσει τα 200.000 νέα διαμερίσματα. Έτσι, όμως, όταν η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει και μαζί με αυτή η ζήτηση κατοικιών προς ενοικίαση, δεν υπήρχε αντίστοιχη προσφορά κενών κατοικιών, γιατί πολλές είχαν μετατραπεί σε Airbnb και άλλες είχαν πωληθεί σε ξένους, με αποτέλεσμα την υπερβολική αύξηση των ενοικίων και τη δυσκολία για τους έχοντας χαμηλά εισοδήματα εξεύρεσης κατοικίας προς ενοικίαση.
Υπολογίζεται, ότι υπάρχουν 750.000 κενά σπίτια σε όλη τη χώρα και ειδικότερα στον Δήμο της Αθήνας είναι κενά 132.000 διαμερίσματα, γεγονός που καθιστά οξύτερο το πρόβλημα εξεύρεσης στέγης για τους κατοίκους του Λεκανοπεδίου και εμποδίζει με την έλλειψη ημεδαπών κατοίκων την αναζωογόνηση του Κέντρου της Αθήνας, που με ιδιωτικές πρωτοβουλίες αναπτύσσεται τουριστικά.
Το πρόβλημα εξεύρεσης στέγης για ενοικίαση απαιτεί άμεση λύση πριν εξελιχθεί σε σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα με επιπτώσεις μεταξύ άλλων και για την υπογεννητικότητα των Ελλήνων, που αποτελεί μεγάλη εθνική απειλή. Το πρόβλημα παρουσιάζει πολλές παραμέτρους, αλλά η άμεση λύση εξαρτάται από την καμπύλη μεταξύ της ζήτησης κατοικιών προς ενοικίαση και της αντίστοιχης προσφοράς, που είναι περιορισμένη για πολλούς.
Σαφώς αν κάποιοι από αυτούς εκλείψουν θα υπάρξει ανάλογη μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση, οπότε λόγω ανταγωνισμού θα πέσουν σταδιακά οι τιμές των ενοικίων, κάτι που δύσκολα σήμερα αντιμετωπίζεται. Έτσι όμως θα ικανοποιηθεί η ζήτηση για μικρότερα σύγχρονα, σε λογικές τιμές και σε συγκεκριμένες περιοχές, ακίνητα κυρίως για νέα ζευγάρια και φοιτητές. Είναι, όμως, γεγονός, ότι παρά το ύψος του ενοικίου, δεν υπάρχουν κενά σύγχρονα διαμερίσματα γιατί ενοικιάζονται αμέσως, που συνιστά έμμεση απάντηση στο ερώτημα, που τέθηκε με τον τίτλο του άρθρου...
Για τους μισθωτούς, οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τις αποδοχές τους, ειδικά για τους χαμηλά αμειβόμενους το ενοίκιο απορροφά το 40% των αποδοχών τους, που οφείλεται στην αύξηση των τιμών των ακινήτων, στην ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών και στη μετατροπή πολλών κατοικιών σε Airbnb (στην Αθήνα 12.500) με έξωση των παλιών ενοίκων, γεγονός που μειώνει την προσφορά των προς ενοικίαση κατοικιών. Το πρόβλημα επιτείνεται εκ του ότι οι ανεγειρόμενες οικοδομές είναι πολυτελούς κατασκευής με μεγάλα και όχι φθηνά διαμερίσματα, ενώ υπάρχουν φθηνά ενοίκια σε παλιές πολυκατοικίες σε κάποιες κεντρικές περιοχές, που οι ημεδαποί τα αποφεύγουν και για λόγους έλλειψης δημόσιας ασφάλειας. Ο μεγάλος αριθμός των κενών κατοικιών οφείλεται, στο ότι πολλά από αυτά είναι σε πολύ κακή κατάσταση και χρειάζονται πολυδάπανες επισκευές, που δεν είναι δυνατόν να αποσβεστούν σε προβλεπτό χρόνο, ότι υπάρχουν συνιδιοκτήτες που δεν συμφωνούν, αλλά κυρίως γιατί οι μικροϊδιοκτήτες πολλών κενών διαμερισμάτων έχουν πικρή πείρα από προηγούμενες μισθώσεις κατά τις οποίες οι ενοικιαστές το εγκατέλειψαν ή τους έγινε έξωση με μεγάλα «φέσια» από ενοίκια, καταστροφές εσωτερικών χώρων, μακροχρόνιες δικαστικές διαδικασίες με τεράστιες δαπάνες για δικηγόρους και δικαστικούς επιμελητές για την έξωση, που δεν ανακτώνται, ενώ οι κίνδυνοι από την ενοικίαση σε μη φερέγγυα πρόσωπα εξακολουθούν να υπάρχουν..
Η ένταξη των κενών κατοικιών στην αγορά μπορεί να επιτευχθεί μόνον αν η Πολιτεία λάβει θετικά μέτρα υπέρ των ιδιοκτητών και όχι να τα φορολογήσει. Τα θετικά μέτρα μπορεί να είναι: δάνεια και επιδοτήσεις για την επισκευή παλιών ακινήτων με τον όρο της εκμισθώσεως τους, μείωση της φορολογίας εισοδήματος από τη μίσθωση κατοικιών, τα μη εισπραχθέντα μισθώματα να εκχωρούνται στο δημόσιο, όπως ίσχυε παλιά και να μη φορολογούνται ως εισόδημα, νομική κάλυψη για δικαστικές ενέργειες με επιτάχυνση των δικαστικών διαδικασιών, κατάρτιση μαύρου πίνακα για τους μισθωτές που αφήνουν «φέσια» ήδη προβλέπεται ότι σύντομα θα λειτουργήσει πλατφόρμα, ώστε οι ιδιοκτήτες θα έχουν πλήρη εικόνα για τη φερεγγυότητα των ενοικιαστών, ώστε με δικιά τους ευθύνη να επιλέγουν ενοικιαστές. Φυσικά, υπάρχει το πρόβλημα των φοιτητικών κατοικιών κοντά στις σχολές τους, που η Πολιτεία θα μπορούσε να επιλύσει με την ενεργοποίηση των φοιτητικών λεσχών. Σε κάθε περίπτωση η εμπέδωση της δημόσιας ασφάλειας σε κεντρικές περιοχές, θα τονώσει τη ζήτηση για τα ακίνητα αυτά που είναι τώρα κενά.
Η Πολιτεία προσπαθεί να επιλύσει το πρόβλημα με αύξηση του ορίου για την απόκτηση της Golden Visa και ανάλογα με τον μισθό δάνεια, αλλά κυρίως με το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» με το οποίο θα επιδοτείται η επισκευή κατοικιών με σκοπό τη διάθεση τους για ενοικίαση και θα εισαχθούν στην αγορά 12.500 κενές κατοικίες. Επίσης, με το πρόγραμμα κοινωνική αντιπαροχή επιδιώκεται η ανακατασκευή αδρανών κτιρίων του Δημοσίου και άλλων φορέων για να εκμισθωθούν σε νέους, όπως σε δεύτερη φάση θα αξιοποιηθούν αδόμητα οικόπεδα της ΔΥΠΑ για ανέγερση κατοικιών για εκμίσθωση.
Αμφιβάλλω όμως αν και τα δύο αυτά προγράμματα θα επιλύσουν άμεσα το πρόβλημα, εκτός του ότι η εκτέλεση των προγραμμάτων αυτών ως δημόσιων έργων είναι βέβαιο, όπως συμβαίνει συνήθως ότι θα παρουσιάσουν κακοτεχνίες, καθυστερήσεις και υπερτιμολογήσεις. Η μόνη λύση είναι η με την παροχή ισχυρών κινήτρων στους ιδιοκτήτες κενών κατοικιών άμεση εισαγωγή αυτών στην αγορά προς εκμίσθωση.
* Ο Λέανδρος Τ. Ρακιντζής είναι Αρεοπαγίτης ε.τ.
