Πέρασαν δώδεκα μήνες από την έναρξη της δημόσιας διαμάχης μεταξύ των Δήμων και του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) σχετικά με τις ευεργετικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Σήμερα, μετά από μια αλληλουχία εξελίξεων, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε αχαρτογράφητα νερά.
Με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), που τέθηκε σε ισχύ από την 11η Δεκεμβρίου 2024, οι Δήμοι δικαιώθηκαν σε μεγάλο βαθμό, ενώ το ΥΠΕΝ βρίσκεται σε θέση αναδίπλωσης, προσπαθώντας καθυστερημένα να δώσει λύσεις. Ωστόσο, χιλιάδες οικοδομικές άδειες, μελέτες, επενδυτικά σχέδια και έργα σε εξέλιξη βρίσκονται «στον αέρα». Στις αρχές του 2025, η κατάσταση είναι κρίσιμη καθώς οι αδειοδοτήσεις έχουν παγώσει, ενώ άδειες που είχαν εκδοθεί τους τελευταίους μήνες του 2024 δεν μπορούν να εκτελεστούν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά τους πέντε κορυφαίους Δήμους της Αθηναϊκής Ριβιέρας (Ελληνικό, Αργυρούπολη, Άλιμος, Γλυφάδα, Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη), όπου η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών έχει ουσιαστικά σταματήσει.
Συγκεκριμένα μέσα στο πρώτο δίμηνο του έτους στους παραπάνω δήμους εκδόθηκαν συνολικά λιγότερες από δέκα άδειες για την ανέγερση νέων κτιρίων.
Η ανεπάρκεια του ΥΠΕΝ και της πολιτικής ηγεσίας του να διαχειριστούν το σοβαρό αυτό ζήτημα έχει οδηγήσει την αγορά ακινήτων σε αδιέξοδο. Τα αργά αντανακλαστικά και οι βεβιασμένες αποφάσεις έχουν πλήξει τον κατασκευαστικό κλάδο, τους επενδυτές, τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τους μηχανικούς, τους πολεοδόμους και τα εκατοντάδες συναφή επαγγέλματα. Η αδυναμία έγκαιρης αντίδρασης έχει προκαλέσει το αδιανόητο: ο κλάδος που αναπτυσσόταν με ταχύτατους ρυθμούς έχει βρεθεί ξαφνικά σε πλήρη στασιμότητα.
Η Ελλάδα βρίσκεται σήμερα χωρίς οικοδομικό κανονισμό, καθώς το ΣτΕ ακυρώνει διαδοχικά άρθρα του ΝΟΚ 2012. Υπό αυτές τις συνθήκες, το ΥΠΕΝ φέρεται να εξετάζει μια προσωρινή λύση τους επόμενους 4-5 μήνες, προκειμένου να διασωθούν όσες οικοδομικές άδειες πλήττονται από τις αποφάσεις του ανώτατου δικαστηρίου. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων παραμένει «παγωμένη» εδώ και έναν χρόνο, με εκατοντάδες συναλλαγές να βρίσκονται σε εκκρεμότητα, χιλιάδες εργαζομένους να απειλούνται από την ανεργία και επιχειρήσεις να βλέπουν τον κύκλο εργασιών τους να μειώνεται δραματικά. Υπάρχει ανάγκη για άμεση νομοθετική παρέμβαση, για τη δημιουργία νέου οικοδομικού κανονισμού. Δεν υπάρχει άλλος χρόνος για χάσιμο και αδράνεια.
Το Υπουργείο, σαν να βρίσκεται σε ένα παράλληλο σύμπαν, δεν φαίνεται να αντιλαμβάνεται την πραγματική διάσταση του προβλήματος και συνεχίζει να εστιάζει σε άκαρπες συγκρούσεις με τους Δήμους και το ΣτΕ. Το ερώτημα είναι αν ο Πρωθυπουργός, ο οποίος έχει δώσει έμφαση στην ενίσχυση της κτηματαγοράς, συνειδητοποιεί το αδιέξοδο και αν θα προχωρήσει άμεσα σε αλλαγές στο ΥΠΕΝ, στον επικείμενο ανασχηματισμό, πριν να είναι πολύ αργά.
Η Σημασία της Αγοράς Ακινήτων για την Ελληνική Οικονομία
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακινήτων κατέγραψε εντυπωσιακή άνοδο, αυξάνοντας τις αξίες όλων των ακινήτων και ενισχύοντας την περιουσία της μέσης ελληνικής οικογένειας. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, η ΑΑΔΕ εξέδωσε για το 2025 πάνω από επτά εκατομμύρια εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ, αριθμός που καταδεικνύει τη σημασία της ιδιοκτησίας ακινήτων στη χώρα μας.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2024 ο συνολικός καθαρός πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών ξεπέρασε τα 956 δισ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 31% από τις αρχές του 2022 και 39% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2020. Ο χρηματοοικονομικός πλούτος αυξήθηκε κατά 13,7%, ενώ η αξία των ακινήτων κατά 32%, την ώρα που το ιδιωτικό χρέος μειώθηκε σχεδόν 9%. Αυτά τα στοιχεία αποδεικνύουν πόσο σημαντικός είναι ο κλάδος των ακινήτων για την οικονομική σταθερότητα και την ευημερία των νοικοκυριών.
Η ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια βελτίωσε τη διαπραγματευτική θέση των δανειοληπτών, οι οποίοι πλέον βλέπουν τις αξίες των ακινήτων τους να ξεπερνούν το ύψος των δανείων τους. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι κατά τη διάρκεια της κρίσης του 2009, οι τιμές των ακινήτων κατέρρευσαν, αφήνοντας πολλούς ιδιοκτήτες με δάνεια υψηλότερα από την αξία των ακινήτων τους, ουσιαστικά κατεστραμμένους οικονομικά.
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο στην οικονομική ανάκαμψη της χώρας τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων ξεπέρασε τα 770 δισ. ευρώ το 2024, σημειώνοντας αύξηση 2,5 δισ. ευρώ σε σχέση με το 2023.
Αυτή η άνοδος αντικατοπτρίζει την αυξανόμενη εμπιστοσύνη των πολιτών στην αγορά ακινήτων και την ενίσχυση της περιουσίας της μέσης ελληνικής οικογένειας. Παράλληλα, οι ξένες άμεσες επενδύσεις (ΞΑΕ) στον τομέα των ακινήτων παρουσίασαν σημαντική αύξηση. Το 2023, οι καθαρές ΞΑΕ για την αγορά ακινήτων αυξήθηκαν κατά 8% σε ετήσια βάση, φτάνοντας τα 2,13 δισ. ευρώ . Επιπλέον, το 2024, οι ξένες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 45% στο τρίτο τρίμηνο σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2023, φτάνοντας τα 783,7 εκατ. ευρώ, ενώ για το σύνολο του εννεαμήνου ξεπέρασαν τα 1,9 δισ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 17,2% σε σχέση με το 2023. Αυτά τα στοιχεία υπογραμμίζουν την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων για διεθνείς επενδυτές.
Η οικοδομική δραστηριότητα αποτελεί παραδοσιακά έναν από τους βασικούς πυλώνες της ελληνικής οικονομίας, προσφέροντας εργασία σε εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους και συμβάλλοντας στην οικονομική ανάπτυξη. Σύμφωνα με την Alpha Bank, ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος αυξήθηκε κατά 13,8% το 2023 και κατά 10,4% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2024, άνοδος που αντικατοπτρίζει την αυξημένη ζήτηση και την εμπιστοσύνη στην αγορά ακινήτων.
Η οικοδομική δραστηριότητα παραδοσιακά αποτελούσε έναν από τους βασικούς πυλώνες της ελληνικής οικονομίας, μαζί με τον τουρισμό και τη ναυτιλία. Ο κλάδος αυτός προσφέρει εργασία σε εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους και συμβάλλει στην οικονομική ανάπτυξη. Επιπλέον, οι άμεσες και έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα από το εξωτερικό έχουν ενισχύσει τη χώρα με δισεκατομμύρια νέων χρηματορροών, ενώ παράλληλα έχουν προσελκύσει χιλιάδες οικογένειες υψηλών εισοδημάτων να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα.
Όλα αυτά όμως σήμερα βρίσκονται μπροστά σε έναν τεράστιο κίνδυνο να ανατραπούν λόγω του χειρισμού του ΥΠΕΝ στα θέματα του ΝΟΚ τους τελευταίους 12 μήνες.
Χρειάζεται Άμεση Παρέμβαση
Η αγορά ακινήτων στάθηκε ξανά στα πόδια της έπειτα από μια δεκαετία ύφεσης. Ωστόσο, για να παραμείνει βιώσιμη, απαιτείται ένα σταθερό φορολογικό και νομοθετικό πλαίσιο, καθώς και ασφάλεια δικαίου. Η κυβέρνηση, από το 2019, έκανε σημαντικά βήματα προς αυτή την κατεύθυνση, ανατρέποντας τα δεδομένα της οικοδομικής δραστηριότητας. Όμως, η αδυναμία του ΥΠΕΝ να διαχειριστεί την κρίση με τα θέματα του ΝΟΚ, έχει γκρεμίσει όσα επιτεύχθηκαν τα προηγούμενα πέντε χρόνια.
Το χάος στις πολεοδομίες, η έλλειψη οικοδομικού κανονισμού και η αδυναμία εκπόνησης νέων μελετών έχουν οδηγήσει σε τέλμα. Το ΥΠΕΝ επιμένει σε λύσεις που έχουν ήδη απορριφθεί από το ΣτΕ, αδιαφορώντας για την αγορά και τους ειδικούς.
Ωστόσο, η πρόσφατη κρίση που προκλήθηκε από την ακύρωση διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) έχει οδηγήσει την αγορά ακινήτων σε αδιέξοδο. Χιλιάδες οικοδομικές άδειες, μελέτες και επενδυτικά σχέδια βρίσκονται σε εκκρεμότητα, επηρεάζοντας αρνητικά τον κατασκευαστικό κλάδο, τους επενδυτές και τους εργαζομένους. Η αδυναμία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας να διαχειριστεί αποτελεσματικά την κατάσταση έχει επιδεινώσει την κρίση, οδηγώντας σε στασιμότητα μια αγορά που προηγουμένως παρουσίαζε δυναμική ανάπτυξη.
Είναι επιτακτική ανάγκη να ληφθούν άμεσες πρωτοβουλίες για την επίλυση της κρίσης, μέσω της θέσπισης ενός νέου, λειτουργικού και σύγχρονου οικοδομικού κανονισμού. Η σταθερότητα του νομοθετικού πλαισίου και η ασφάλεια δικαίου είναι απαραίτητες για τη διατήρηση της βιωσιμότητας της αγοράς ακινήτων και την προστασία των επενδύσεων, τόσο των εγχώριων όσο και των ξένων. Στον επικείμενο ανασχηματισμό, ο πρωθυπουργός ίσως πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψιν του τα δεδομένα της αγοράς ακινήτων και να λάβει αποφάσεις για τη διάσωσή της.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
